향후 강남을 대체할 가장 유력한 도시 용산의 재개발, 재건축 1탄

사실, 용산 하면 한남 3 구역이 대표적이고 상징적입니다만, 지금 현재 한남 3 구역 뉴타운 재개발관리처분계획이 인가가 되었고 앞으로는 입주권 전매가 금지되기에 지금 상황에서 3 구역을 다루는 건 너무 늦었고요.

한남동 쪽에는 2 구역, 4 구역, 5 구역이 투자가 가능한데 이 부분은 다음 포스팅에 다루어 보겠습니다.

오늘은 용산을 가운데 두고 서쪽 편에 있는 재개발, 재건축 추진 도시를 알아보겠습니다.

 

 

참고로

한남 2 구역은 34평 배정받는데 감정가가 7억 정도 + 프리미엄 6억 = 13억 정도
가장 선호도가 높은 5 구역 20평대가 감정가 7억 + 프리미엄 8억 정도 = 15억 정도 투자 비용을 생각해야 하는데, 상대적으로 서쪽 편은 아직까지 크게 가격이 올라있는 상태는 아니라고 합니다.

 

 

 

목차

 

서계동 통합구역 (서계동 33 일대)

 

용산 서측 개발 구역 중 가장 위쪽에 있는 서계동 통합구역은 신속통합기획 2차로 선정된 곳입니다. 초기에는 추진위가 두 개로 나뉘어 어려움이 있었으나 22년 용산구청의 중재로 지금 현재는 하나의 추진준비위원회로 단일화되어 운영되고 있습니다. 현재 세대수는 1,800 세대 향후 건축 예상되는 세대수는 2,500세대 (용적률 250% 기준) 일반분양 300세대를 목표로 하고 있습니다.

 

그러나 용적률을 높이면 사업성은 더 늘어날 것으로 보입니다.

 

 

청파 2 구역 재개발

 

 청파 2 구역은 서울시의 신속통합기획 1차로 선정된 곳입니다.

현재 세대수는 1,500 세대 향후 건축 예상되는 세대수는 1,900세대 이곳의 특징은 제1종 일반주거지역이 59%나 차지합니다. (용적률 150%로 극히 낫다.) 향후에 용적률을 상향하는 것에 사업성이 나아지는가의 여부를 따져 보아야 할 것 같습니다.

 

청파 1 구역과 2구역은 원효대교와 서울역을 잇는 청파로에 인접해 잇고, 지하철 4호선 숙대입구역곽 서울역이 500여M 내외로 위치해 있어서 역세권의 영향을 충분히 받습니다.

 

 

청파 1구역  재개발

 

 

청파 1구역 올해 조합설립승인이 나고 현재는 교통영향평가를 추진하고 있습니다.

숙대입구역 인근에 위치하고 있으며, 재개발을 통해 지상 25층 아파트로 697 세대 7개 동으로 구성됩니다.

 

그러나 전체 세 대중 조합원 물량이 581세대나 되기에 사업성 여부 따져 보아야 할 것 같고, 대학교 근처이다 보니, 원룸 및 임대를 주고 있는 건물주등이 많아 이들과의 협상 여부가 사업 진행 속도와 성공에 영향을 미칠 것 같습니다.

 

청파동 3가 재개발

 

청파동 3가 남영역 1번 출구에서 350M 거리에 위치하고 있는 역세권 도시정비형 재개발입니다.

역세권시프트이기에 용적률을 최대 700%까지 가능한 지역입니다. 이제 사업설명회 개최가 되었고 동의서를 징구 중 입니다. 청파동 3가는 현재 세대수 400세대이고 320% 용적률로 가정했을 때 1,040 세대 개발 예정하고 있으나, 위에 언급했듯이 향후 용적률을 700%까지도 올릴 수 있습니다. 노후도는 70%가 넘기에 사업성도 충분해 보입니다.

 

용산 서측 재개발 사업 중에는 가장 늦은 후발 주자로 뛰어들고 있어서 아직 사업 초기인 점 따져 보시고, 지금 시세는 매매 6억 정도 1.5룸을 기준으로 구입할 수 있고, 전세는 2억 정도에 형성 4억 정도에 투자 가능하다고 합니다.

 

 

원효로 1가

 

인접해 있는 원효로 1가와 효창공원 재개발 사업을 함께 묶어 보아도 좋습니다.

두 곳 다 현재 동의율은 80%가 넘어서 사업 추진 속도도 상당히 빨리 진행이 되고 있고, 두 곳 모두 개발행위가 제한된 구역으로 더 이상 신축 건물이 건설되지 못하는 지역으로써 사업 진행도 안정적입니다.

 

지금의 좋은 사업성이 계속 유지될 수 있는 여타 상황은 잘 형성되어 있는 걸로 보이며, 용적률 450%로 추진하고 있습니다. 원효로 1가는 3,316세대로 추진되고 분양세대는 1,906세대입니다. 일반 분양은 600세대 임대는 1,400세대 정도 예상하고 있습니다.

 

이곳 역시 역세권 시프트로 진행되고 있습니다. (하단에 역세권 시프트 설명)

 

효창공원 일대

 

위 원효로 1가와 내용은 비슷하고, 효창공원 일대 3,342세대로 추진되고 분양세대는 1,938세대입니다.

일반 분양은 1,938 세대 임대는 1,360세대 정도 예상하고 있습니다. 현재 세대수가 1,000세대 밖에 안돼서 사업성이 매우 좋아 보입니다.

 

매매 7억 정도 1.5룸 빌라를 구입할 수 있고, 전세는 2억 정도에 형성 5억 정도에 투자 가능

 

원효로 4가

 

원효로 4가 모아타운 3차로 선정

1,2,3 구역으로 나뉘어 있음 동의율은 각 80%가 넘어서고 있음. 조합원수 350세대 분양세대가 550세대 밖에 안돼서 사업성은 좀 떨어질 수 있습니다.

 

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용산지역 투자 시 유의할 점

 

 용산지역 전체는 현재 투기과열지구로 지정이 되어 있어서

취득세가 2 주택이면 8% / 3 주택이면 12% 의 가산세가 붙는 지역입니다.

따라서 거주 목적으로 구입을 하시는 분들은 문제가 없겠으나, 다가구 분들이 투자하실 때는 임대사업자의 향후 세금등을 고려하여 투자에 임하시는 게 좋겠습니다.

 

역세권 시프트란,

역세권이라도 사업을 추진할 수 있는 범위는 1차 역세권의 경우 역승강장 경계로부터 250M 이내입니다.

역세권 시프트의 장점은 역세권 지역에 용적률을 최대 500%까지 올려주는 대신 물량 일부를 장기전세주택 등 공공임대주택으로 제공하는 사업을 말합니다.

 

예를 들어, 효창동 일대는 기존에 제1·2·3종 일반주거지역으로 구성됐지만, 역세권 시프트로 1차 역세권에 포함되면서 전체 지역의 약 77%가 준주거지역으로 종상향 된 것은 좋은 예입니다.

 

 

2023.07.24 - [핫핫 부동산 정보] - 안양 지역 재개발 / 재건축 예상 및 추진 정보 (평촌 신도시 재개발 포함)