깡통 전세 확인 방법 및 전세사기 예방 방법

깡통 전세 확인 방법 및 전세사기 예방 방법을 소개하려고 해요.

빌라왕, 건축왕 좋은 단어 같지만, 사실 희대의 악마들이죠. 보통 전세를 사는 사람들 저렴한 빌라를 전세라도 빌려서 거주하려는 분들은 그렇게 넉넉한 상태는 아닐텐데 이런 사람들의 뒷통수를 쳐서 이득을 취하고, 이 때문에 많은 사람들이 목숨을 끊는등 심각한 사회문제가 많았었는데요.

 

 

다시는 이런일이 없도록 깡통전세를 확인하고 예방하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

 

목차

 

전세를 얻을 집값의 구조

 

전세라는 제도는 우리나라에만 있는 특별한 부동산 제도이라는 것을 알고 계실겁니다.

외국에 그 어떤 나라도 이러한 제도를 운영하는 나라는 없다고 합니다. 전세는 내 집 마련하는데 있어서 중요한 수단이 되었으며, 부동산 투자를 하는 사람들 입장에서도 부를 축적하는 방법중에 주요한 수단임에는 틀림 없습니다.

 

깡통전세 확실한 예방 HUG 전세보증보험 자세히 알아보기

 

그러나,

부동산 하락과 상승이 파도를 치고, 특히나 하락기에는 정상적으로 갭투자를 했던 임대인이나, 처음부터 계획적으로 전세자금을 물고 물리며 부동산을 늘려왔던 기획 부동산등도 임차인에게 변제해줄 능력이 없어지면서 큰 사회 문제가 되고 있습니다. 

 

내게 딱 맞는 좋은 집을 소개 받았다면, 공인중계사의 말은 물건 소개까지만 믿으시면 됩니다.

이러한 갭투자 사기 사건이 일어나서 깡통전세가 되어도 공인중계사는 책임을 지지 않습니다. 이 또한 빨리 개선되어 한다고 생각합니다. 내 자산은 자기 스스로 지켜야 합니다.

 

반응형

절대 피해야할 집값 구조

총 보증금 = 100 : 80 을 넘어가면 선택하지 마세요.

즉, 자기 자산은 거의 없고, 은행이나 제2 금융권등 남의 돈으로만 집을 소유하고 있는 매물을 말합니다.

주변의 집 시세를 확인하고, 실제 거래된 실거래 가격도 확인하여, 보증금과 집값의 차이가 80%가 넘어가면 그냥 무조건 계약하지 마세요. (개인적인 판단으로 더 보수적으로 % 를 설정하셔도 좋습니다.)

 

이를 알아보는 방법은

- 등기부등본을 꼼꼼히 살피고

- 국토교통부 실거래가 공개시스템 또는 한국부동산원 부동산테크 및 KB 부동산 앱등에서 제공하고 있는 정보를 확인하고 실제 대상이 되는 건축물 인근 부동산을 방문해서 올라온 매물 시세가 제대로 된 것인지 체크합니다. 

 

계약 단계에서 꼭 확인해야 할 것들.

 

1. 대항력 체크

주택임대차보호법은 세입자가 대항력을 가질 수 있게 해주는 법입니다. 그런데 대항력은 전입신고를 한 다음 날부터 인정이 됩니다. 보통 새로 전세계약을 하고 14일 이내 전입신고를 하면 되는데 만일 그 안에 임대인이나 여타 다른 사람이 해당 물건에 근저당을 설정한다면, 다음과 같은 일이 일어납니다. (실제 사례)

 

집주인이 세입자가 잔금을 치르고 전입신고전 이거나, 확정일자를 받기 전에 그 사이에 은행에서 해당 물건으로 대출을 먼저 받았다면, 추후 경매등의 우선 대항력은 전세 세입자가 아니라, 은행입니다.

예방 방법

세입자는 계약금을 치르고 나면 잔금을 지불하기 전 등기부등본을 떼서 계약 이후 그 사이에 근저당설정이 되어 있는지와 그 사이 집주인이 내가 처음 계약당시에 했던 인물과 동일한지 변경된 건 없는지 확인을 한 다음에 아무런 이상이 없을 때 잔금을 지불하는 당일에 주민센터에 찾아가서 전입신고와 확정일자 모두 받고 신고를 바로 하세요.

 

300x250

 

2. 실제 임대인인지 확인

전세사기의 많은 사례중에 임대인이라고 믿었던 사람이 나중에 알고 보니, 전혀 다른 사람이었던 경우가 상당히 많습니다.

사실 이 문제는 공인중계사에게 큰 책임을 물어야 하는데 위에서 말씀드렸듯이 우리나라 공인중계사는 돈만 많이 받지. 책임의 부분은 거의 없는게 현실입니다.

 

만일 실제 집주인이 바빠서 계약에 참가하지 못한다면, 공인중계사가 '맞다.'라는 말은 가볍게 무시하시고, 등기부등본상에 나와 있는 임대인의 정보를 신분증과 대조하여 꼭 확인하시기 바랍니다. 신분증 확인 못한다면 계약은 없던 것으로 하고, 대리인과 계약을 진행하는 경우에는 인감도장이 찍힌 위임장과 인감 증명서를 함께 대로하고, 임대인 명의의 통장에 돈을 지급해야 합니다.

 

3. 주택임대차 표준계약서 작성

당연히 표준계약서를 작성해야 합니다. 그리고 요구 사항이나 별첨도 명확하게 따로 기입해야 합니다.

그리고 계약 진행 내내 녹취나 녹화를 하시기 바랍니다. 그리고 다음을 꼼꼼히 챙기세요.

 

- 임차권등기명령제도 등 임차인 보호규정 안내

- 대항력과 우선변제권 확보방법
- 보증금 증액시 증액한 부분 보호방법
- 임대인에게 동의를 받아서 확정일자 부여현황을 열람

- 임대차신고는 임대인에게 직접 제공해 달라고 요청

 

 

전세 계약 이후 이것 부터 마무리.

묻고 따지지도 말고 전세보증보험부터 얼른 가입하시기 바랍니다.

가장 중요한건 대항력을 단 1초라도 빨리 얻는 것 입니다. 9월 5일 오전 11시에 계약을 했다고 하더라도 대항력은 9월 6일 00시 부터 효력이 생기는 걸 잊지 마시기 바랍니다.

 

깡통전세 확실한 예방 HUG 전세보증보험 자세히 알아보기

 

그리고 바로 관할 주민센터를 방문하거나 온라인으로 임대차 계약을 했다고 신고를 하시기 바랍니다.

ASAP (as soon as possible)

 

온라인 임대차 계약 신고 바로가기

 

또는 부동산 거래 관리시스템을 이용하셔도 됩니다.

https://rtms.molit.go.kr/

 

 

글이 많다고 후루룩 훑지만 마시고, 꼼꼼하고 좋은 내용 많이 실었으니, 전세집 구하기 전이나, 이제 계약이 시점이 임박하고 계시다면, 몇 번씩 검토해 보시기 바랍니다.

 

감사합니다.