안양 지역 재개발 / 재건축 예상 및 추진 정보 (평촌 신도시 재개발 포함)

부동산이 침체인 것도 같고 아닌 것도 같고 부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다고 하더라도 결국 부를 축적하기 위해 가장 큰 뻥튀기를 할 수 있는 건 불법 도박이나 나쁜 짓을 제외한다면, 주식과 부동산 일 겁니다.

물론, 망하면 데미지도 크겠죠. 본인의 선택일 수도 있지만, 필자는 재개발과 재건축은 누가 뭐래도 돈이 될 겁니다.

그래서 오늘부터 시간이 나는 대로 각 지역의 재개발과 재건축에 관한 정보를 연재해 볼까 합니다.

 

Chapter 1 안양 (Anayang)

 

목차

 

 

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1,000 세대 미만의 개발지역은 제외하였습니다.

이 이후로 예정지구가 또 생긴다면 chapter 1-1로 추가 하겠습니다.

비산동 평촌 엘프라우드 (2,739세대) 24년 6월

비산초 재개발이라고 불렸던 비산동 평촌 엘프라우드입니다.

종합운동장 근처 낙후 지역 중 가장 먼저 개발이 시작되었고, 지금 상당한 공정률로 내년 6월 입주를 목표로 하고 있습니다. 조합과 조합원등이 진행과 합의가 빨라서 재건축의 가장 큰 문제점인 공사 기일이 연장되어 조합원 부담금이 올라가는 문제등이 없이 잘 진행되는 것으로 보입니다.

2739세대(기타임대 339세대 포함, 총35개동)	19층/29층
2024년 06월	4089대(세대당 1.49대)
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(주)대우건설,지에스건설(주),현대건설(주)
지역난방, 열병합
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경기도 안양시 동안구 비산동 281-1번지 일원 경기도 안양시 동안구 비산동
69B㎡, 70A㎡, 81B㎡, 81D㎡, 82A㎡, 82C㎡, 96㎡, 109B㎡, 110A㎡, 149㎡

 

지금 진행되고 있는 안양시의 재건축 지역들 정보에 공통된 이야기를 하자면,

안양시는 균형 발전이 제1의 목표로 삼고 있습니다. 평촌 신도시와 북측 구심 도시와의 인프라와 생활환경의 차이를 빠르게 균형 있게 만들어 스마트 도시의 주축이 되는 목표를 갖고 있습니다.

 

이에 발맞추어 월판선 및 GTX, 인천 2호선 등 동서를 잇는 주요 교통 인프라가 만들어 집니다. 특히 월판선은 종합운동장역 신설과 함께 인덕원을 가로질러 IT 기업의 메카 판교까지 이어지고, 안양시의 개발 목표와도 부합됩니다.

 

 

덕현지구 평촌 센텀퍼스트 (2,886세대) 23년 11월

 

비산초 평촌 엘프라우드 보다 먼저 시작된 덕현지구 개발은 사업 초기에 몇 가지 문제가 있었지만, 예정대로 사업이 이루어지고 있습니다. 교도소가 보인다고 뷰가 안 좋다는 걱정이 있기도 합니다. 또 이번 1차 청약에서는 부동산 침체로 청약이 미달되었습니다. 분양가는 대체로 의견이 착하다는 의견이 많으나, 투자 목적보다는 실거주 목적이 많은 곳 같습니다.

 

2886세대(기타임대 326세대 포함, 총23개동)	10층/38층
2023년 11월	4202대(세대당 1.45대)
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대림산업(주),코오롱글로벌(주)
지역난방, 열병합
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경기도 안양시 동안구 호계동 992-1번지 일원 경기도 안양시 동안구 호계동
56㎡, 67㎡, 82A㎡, 83B㎡, 83C㎡, 97㎡, 110A㎡, 110B㎡, 126A㎡, 128B㎡

 

지금 현재는 거의 입주가 확정되었고, 저층 일부만 남아 있다고 하고, 나쁘다고 얘기했던 교도소 방향은 없어서 못 산다고 합니다.

이유는? 뻥~ 뷰니까요.^^

 

 

만안구 진흥 재건축 (2,736세대)  24년 10월

 

시행사는 안양1동진흥아파트주택 재건축정비사업조합, 시공은 (주)대우건설과 포스코 건설이며 입주예정일은 2024년 10월입니다. 대표적인 안양역 역세권을 생활권이 두고 재개발되는 곳이라 구도심의 부활에 중요한 역할을 할 것으로 보입니다. 안양역은 GTX-C노선의 예정인 곳으로 향후 월판선등이 연결될지가 관건입니다.

 

지금 추진되고 있는 벽산 아파트, 진흥 5차 아파트, 석수러키아파트, 플라자아파트등 4개 단지에 대한 재건축 안전진단이 최종 통과 되었는데  1985년 준공된 벽산아파트는 만안구 안양4동 일원에 275세대 규모, 진흥 5차 아파트는 만안구 안양3동 일원, 432세대로 구성되어 있고, 석수러키아파트(만안구 석수동 일원)는 1987년 준공돼 735세대로 구성됐고, 플라자아파트(만안구 안양9동 일원)도 1987년 준공, 685세대 규모입니다.

 

이번 정권 재건축 안전진단 규제 완화 혜택을 받으며 재건축 추진이 활발히 시작되어서 위 안양역 푸르지오의 개발과 함께 향후 도시 건설에 주요한 변수가 될 것으로 보입니다.

 

 

호계동 온천지구 재개발 (1,011세대) 24년 10월

 

위치는 평촌 신도시 범계역 롯데 백화점 길 건너 맞은편이라 가시적인 입지 조건은 좋아 보입니다.

그러나 지금까지 경수 산업도로를 사이로 평촌 신도시와 신축 아파트의 매매가격은 큰 차이를 보이고 있는데요. 어떻게 생활권으로 자연스럽게 융화되는지에 따라 향후 투자 가치가 달라질 것으로 보입니다.

 

브랜드 네이밍은 아크로 베스티뉴로 고급 아파트를 지향하고 있습니다. 

대부분의 재개발, 재건축 조합이 그렇듯이 이곳 온천지구 재개발에도 덕현지구 재개발 때처럼 2천만 원을 수수한 조합장의 비리 관련 때문에 문제가 있었고, 백화점과 길 건너 범계역 외에 단점으로는 학군이 없다는 점, 뒷 쪽으로 시멘트 공장이 있다는 점 등이 고려 대상이긴 하지만, 앞으로 주변이 어떻게 개발이 되고 발전이 되는지에 따라 향후 가치는 또 크게 평가받을 수 있는 지역이라고 보입니다.

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호계동 평촌 트리지아 융창지구 (2,417세대) 24년 8월

 

융창지구  평촌 트리지아는 총 2,417세대 중 913세대가 일반분양 했습니다.
전체적으로는  36 타입(134세대),42 타입(62세대) 임대물량과 84 타입(500세대)은 조합원 신청으로, 59 타입과 74 타입 중  일부만 일반분양으로 일반분양 세대는 59A(478세대), 59B(276세대),74(159세대)입니다.

 

아무래도 평촌 신도시의 인프라 혜택을 표현해야 하기에 비산초도 그렇고 대부분 평촌 신도시 주변에 지어지는 아파트들은 "평촌"이라는 단어를 사용하는데요. 

타 지역에서 임장이나 부동산 투자를 알아보시는 분들은 직접 오셔서 평촌의 2대 상권인 범계역 주변과 목련 아파트 주변 평촌 학원가 학군을 살펴보시고 투자하시면 도움 되실 것 같습니다.

 

 

커뮤니티등에는 덕현이 낫다. 융창이 낫다 갑론을박이 많은데 제가 보기엔 범계역과의 거리 주변에 향후 어떤 개발과 상권이 형성되는지에 따라 달라질 것 같습니다.

두 고았다 새로 정비하는 지역에 새 아파트들이라 좋아 보이는데 매매 가격의 갭차이를 보시면서 투자하시면 되겠습니다.

 

밑에도 언급하겠지만, 평촌 신도시의 낙후된 아파트가 향후 어떻게 개발이 이루어지냐에 따라 이 지역의 가격이 요동칠 것 같습니다. 결국은 평촌이거든요.

 

만안구 냉천지구 재개발 (2,329세대) 25년 예상

 

해당 냉천  지구는 역세권과는 거리가 좀 있습니다. 특징으로는 서측에 안양대학교가 위치하고 있습니다.

역은 안양역과 명학역을 이용할 수 있고, 역까지의 거리는 대략 2km 정도 됩니다.

안양 시청이 이전한다는 소식이 있어서 이 부분이 어떻게 될지 향후 가치에 영향을 줄 것 같습니다.

 

 

인프라 확장을 위해선 아무래도 도로 정비가 관건으로 보입니다. 근처 샘병원이 있어서 실거주 목적으로는 나빠 보이지 않는데 샘병원이 공사 예정이라고 합니다. 이 병원이 정비하면서 도로를 어떻게 정비하는지 지켜보아야겠습니다.

 

 

비산 삼호 뉴타운 재건축 (2,743세대) 25년 예상

 

종합 운동장 쪽 재개발 재건축 사업으로는 대장주라고 얘기되고 있는 재건축 사업입니다.

다만, 초기에 상가 쪽 이해관계와 여타 여러 문제로 초기 계획보다 2년 가까이 늦어져서 조합원 분담금이 많이 올라갈 듯하고 이에 따라 일반 분양가가 높아질 것 같아 이 부분 어떻게 분양가가 형성되는지 지켜보아야 할 것 같습니다.

 

 

그러나, 기존에도 워낙 큰 단지였고, 아파트 간 거리도 충분한 단지를 일괄에 재건축을 하는 거라 여러모로 대장 소리를 들을만합니다. 또 월판선, GTX 등 역이 생길 때마다 바로바로 시세에 플러스가 될 거라고 예상이 되어 이 부분 투자로써는 괜찮아 보입니다.

 

다만 위에 언급했듯이 일분가가 어떻게 형성이 되느냐에 따라 흥행 여부가 결정될 것 같습니다.

최근 부동산 경기가 살아나고 있기는 하나, 월판선을 기대하는 이유가 비싼 판교나 분당에 집을 마련하지 못한 사람이 월판선을  이용해 2~30분 안에 판교 IT 밸리에 출근할 수 있다는 매리트이기 때문에 부동산 침체로 해당 지역에서도 큰 변동이 없다면, 아무래도 가격을 비교당할 수밖에 없을 듯합니다.

 

브랜드는 "자이 "이고 시공사는 "GS 건설"입니다.

 

 

 

안양종합운동장 동측 일원 재개발 (1,662세대) 

 

이 지역은 앞으로 재개발이 예정되어 추진되고 있는 곳입니다. 2022년 6월 30일 정비구역으로 지정된 후에 2023년 5월 조합설립인가를 득하였습니다.

서측의 평촌 엘프라우드가 전국에서 정비 사업 속도 끝판왕이라 인정받고 있는데 그 속도를 따라잡는다고 조합원들은 좋아하고 있습니다. 위에 삼호 재건축에도 얘기했듯이 재건축, 재개발은 그 무엇보다 사업 진행 속도입니다.

조합원들의 부담이 적어야 향후 일반 분양에서 성공하고 투자의 정석인 적게 투자하고 크게 먹는 것에 성공할 수 있거든요.

 

올 겨울 즈음에 시공사 선정을 한다고 하는데 조합 측에서는 컨소시엄은 불가하다는 입장을 밝히고 있습니다.

 

 

그러나 모든 재개발과 재건축이 그러하듯이 물 흐르듯이 리스크 없이 가는 건 조합원들에게 운도 따라줘야 할 겁니다. 수많은 변수가 많거든요. 시공사 선정 후 건축 심의를 받고 사업시행 인가를 받고... 투자하시는 분들은 들어가는 시점에 따라 세금 관계도 상이하니 사업시행 인가 전, 후의 타이밍을 잘 보시면 되겠습니다.

 

사업 시행 인가가 난 후에도 몇 년은 더 참고 인내해야 원하시는 소기의 목적을 달성하실 수 있습니다.

 

평촌 신도시 재건축 바람

 

위에 모든 재개발과 재건축이 호재고 좋은 뉴스이지만, 가장 메가톤급은 과연 1기 신도시 재개발이 실제 실행에 옮겨지느냐가 이 모든 시장에 영향을 줄 것 같습니다.

이번 정권에서 1기 신도시 재건축에 대해 공약까지 한 마당에 총선과 앞으로 다가올 대선이 오는 시점 전에는 가시적인 모습을 보여주지 못한다면, 1기 신도시의 불만을 감당하기 힘들 거라 어떻게든 가시적인 모습을 보여줄 것으로 보입니다.

 

특히 평촌 신도시의 대장인 목련 6단지와 목련 7단지가 통합하여 재건축을 추진하는 계획을 하고 있어서 이 파급력이 상당할 것으로 보입니다. 

사실 평촌 신도시들은 작은 평수에 아파트 간 거리가 좁아 분당 신도시와는 아파트 형태로만도 저평가받고 있습니다.

그래서 용적률을 아무리 높여 준다고 해도 재건축은 거의 불가능하고 리모델링으로 사업을 추진하고 있는데, 재건축에 적합한 단지로는 목련 일부 단지와 꿈마을 일부 단지만 사업성이 있어 보입니다.

 

 

 

 

 

문제인지는 모르겠으나, 재건축을 강력히 희망하고 추진하기 위해서는 주민들의 적극적인 참여가 필요한데, 목련 6단지를 살펴보면 최근 몇 년 동안 매매가 거의 전무합니다. 즉, 주민이 이동하지 않는다는 방증이기도 합니다.

이유는 여러 가지가 있겠으나, 그만큼 "굳이?" 옮길 필요가 없이 살기 좋다.라는 이야기도 되기에 분담금 몇 역씩 내면서 개발할 필요가 있나? 이 문제에 봉착할 것 같습니다.

 

 

그러나, 결국은 재건축이 될 것으로 보입니다.

얼마 전 원희룡 국토부장관이 목련두산아파트 6단지를 방문하여 간담회를 했다고 하고, 안양시에도 지속적으로 간담회나 설명회를 진행하고 있습니다.

 

이렇게 되면 리모델링을 추진하고 있는 아파트에서도 "우리도" 재건축으로... 의 바람이 불 수도 있습니다.

 

 

지금까지 안양 지역 재건축, 재개발, 향후 예상을 함께 살펴보았는데요. 

각자 생각하고 예상하는 방향이 다르실 테니, 결정은 스스로 ~